李泳霄律师亲办案例：工程未验收房产已转卖，实际施工人如何追回4800万工程款？

摘要：

建设工程领域中，实际施工人挂靠有资质的企业承揽工程的现象较为常见。当工程尚未验收、业主却将房产作价转让给第三方时，实际施工人的工程款权益如何保障？能否突破合同相对性直接行使优先受偿权？本文通过北京正己律师事务所李泳霄律师团队代理的一起标的额4800万元的纠纷案，解析实际施工人在复杂交易结构中的权益保护路径。

一、案情回顾

委托人（化名"王总"）系某建设工程项目的实际施工人。涉案工程施工合同金额约2.5亿元，业主为某房地产开发有限公司（以下简称"实业"）。王总以内部承包方式从总包单位处承接该工程，实际组织了全部施工力量进场作业，但未与总包单位签订正式劳动合同，也未在总包单位缴纳社保。施工期间，王总曾直接向业主实业打款1400万元用于项目前期费用，该笔记录成为后续证明实业知晓其实际施工人身份的关键证据。与此同时，实业按工程进度陆续支付了约1.6亿元，但因设计变更、材料调差等因素，剩余约4800万元工程款始终未能结清。

令人始料未及的是，在工程尚未竣工验收之际，实业将整体房产以约2.56亿元转让给当地某农商银行（以下简称"银行"）。此时，银行与实业之间正就房产转让事宜进行诉讼并开展审计，审计定稿即将完成。王总虽全程参与审计，但审计结果的不确定性给案件走向增添了变数。

王总面临的局面十分棘手：一方面，4800万元巨额工程款悬而未决，资金压力巨大；另一方面，工程未验收、房产已易主、多方主体之间法律关系错综复杂，各方对剩余工程款的支付义务各执一词。在多次协商无果的情况下，王总决定委托专业律师通过诉讼维护权益。

二、核心争议焦点

焦点一：挂靠关系下实际施工人的主体资格

王总与总包单位之间是内部挂靠关系，缺乏正式劳动合同和社保记录。从形式上看，王总与**实业之间不存在直接的合同关系。对方很可能主张王总无权直接向业主主张工程款。如何在法律上确立王总的主体资格，是本案首要难题。

焦点二：工程未验收且房产已转让的责任划分

工程未竣工验收，房产却已易主。工程款的支付义务是否随房产转让而转移？** 银行作为新的房产所有人，是否应在欠付范围内承担责任？这涉及优先受偿权能否追及房产受让人等复杂问题。

焦点三：审计结果的不确定性

银行与实业之间的审计正在进行，审计结果将直接影响房产转让价格认定和各方债权债务关系确认，增加了案件走向的不确定性。

三、处理策略与法律分析

接受委托后，李泳霄律师团队对案件进行了深入研究，制定了系统性的诉讼策略。

策略一：以1400万打款记录确立主体资格

李泳霄律师敏锐抓住了一个关键事实：王总曾直接向实业打款1400万元。这一行为证明实业完全知晓王总的实际施工人身份。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条，实际施工人可突破合同相对性，直接向发包人主张权利。律师团队以打款记录为核心，结合施工过程中王总与实业直接对接的各项证据，形成完整证据链。法院据此认定王总与实业之间形成了事实上的施工合同关系，确认了王总的主体资格。

策略二：主张优先受偿权锁定工程款

确立主体资格后，李泳霄律师判断走优先受偿权路径是本案关键。根据《民法典》第八百零七条，承包人可就工程折价或拍卖价款优先受偿。

李泳霄律师认为，王总虽以挂靠方式施工，但作为工程实际投入者，材料费、人工费、机械费均由其实际支出，对工程价值形成做出了直接贡献，依法应享有优先受偿权。律师团队收集了施工合同、材料采购单、人工费支付凭证、设备租赁合同、工程进度确认单等大量证据，全面证明王总的实际投入。庭审中，律师系统阐述了优先受偿权的法律依据和适用条件，并对对方质疑进行了充分预判和应对。

策略三：逐一反驳对方抗辩

对方从多角度提出抗辩。一是质疑王总主体资格，主张王总与实业不存在直接合同关系。律师团队以1400万打款记录和事实合同关系予以反驳。二是主张工程未验收不具备优先受偿权条件。李泳霄律师依据法律规定说明，优先受偿权的行使并不以竣工验收为绝对前提，只要工程已经实际施工并形成价值，实际施工人即有权主张。三是试图以审计未完成为由拖延进程。律师团队指出，审计系银行与**实业之间的内部程序，不能以此对抗实际施工人的合法权利主张。

四、案件结果

法院经审理认定：王总向**实业的直接打款记录结合施工中的实际对接行为，足以证明双方形成事实上的施工合同关系；王总作为实际施工人对工程进行了实际投入，依法享有优先受偿权；根据合同、变更记录和付款凭证综合认定剩余工程款为4800万元。

最终，法院判决王总享有优先受偿权，支持追回剩余4800万元工程款。

五、律师观点与建议

北京正己律师事务所主任李泳霄律师是有度商事诉讼团队创始人，自2010年执业以来专注建设工程纠纷领域，曾获评律新社"匠心律师"（建设工程领域），带领团队代理了多起标的额数百万元至数千万元的重大案件。

结合本案经验，李泳霄律师提出以下建议：

一是注重留存直接交易证据。在挂靠或内部承包模式下，实际施工人应保留与业主方的所有直接往来凭证，包括打款记录、沟通函件、会议纪要等，这些在确认主体资格时往往起到关键作用。

二是善用优先受偿权保护工具。在发包人无力支付或资产已被转移时，优先受偿权能提供有力救济。但该权利有严格的法定条件和期限要求，需要及时主张并提供充分的投入证据。

三是复杂交易应及时寻求专业支持。实际施工人涉及的法律关系往往涉及挂靠认定、合同相对性突破、优先受偿权行使、多主体责任追究等多个层面，专业律师的介入有助于制定合理策略，提高维权效率。