案件回顾

案件难点

🔑 难点一：合同无效还是合同解除？

原告请求"确认合同无效；如不能确认无效，则判令解除合同"。这是两种截然不同的法律路径：

选择哪条路径，直接影响购房者能拿回多少钱、能主张哪些赔偿。代理律师需要精准判断哪种请求对当事人最有利。

🔑 难点二：预售许可证的调查取证

合同无效的核心依据是"开发商未取得商品房预售许可证"。预售许可信息并非公开数据，购房者个人难以自行查证。本案中，律师需向法院申请向住建部门函询，才能获得权威结论。

经法院向北京市房山区住建委函询，确认某房地产公司在房山区从未办理过任何项目的预售许可登记，成为认定合同无效的关键证据。

🔑 难点三：被告缺席，证据链需自行闭环

某房地产公司经法院传票传唤拒不到庭，亦未提交答辩状。缺席审理意味着：

代理律师必须确保每一项诉讼请求都有充分证据支撑，不留薄弱环节。

🔑 难点四：合同无效后违约金能否支持？

原告同时主张了违约金（已付房款的1%）和资金占用费。但如果合同被认定无效，违约金条款是否还能适用？这是本案需要预判的核心法律问题。

合同无效意味着合同条款自始没有法律约束力，违约金条款自然也不再有适用基础。律师需提前研判这一风险，确保核心赔偿不落空。

律师应对策略

📌 策略一：双轨诉讼请求——无效与解除并行主张

代理律师在诉状中同时提出"确认合同无效"和"如不能确认无效则判令解除合同"两个请求。这一策略确保了两条路径至少一条成功：

这种"兜底式"诉请设计，最大程度保障了当事人的合法权益，避免了单一诉请被驳回后需重新起诉的风险。

📌 策略二：申请法院向住建部门函询预售许可情况

预售许可证信息是认定合同无效的关键证据，但属于行政机关内部管理信息，个人难以获取。代理律师引导法院依职权向北京市房山区住建委发函询证，获取了权威结论——某房地产公司从未取得预售许可登记。这一证据直接锁定了合同无效的事实基础，成为胜诉的核心证据。

📌 策略三：违约金与资金占用费双线并行

代理律师同时主张违约金（已付房款的1%）和资金占用费（年利率3%），做好了两手准备：

最终法院走的是合同无效路径，违约金未获支持，但资金占用费成功获得支持。双线并行策略确保了赔偿不落空。

📌 策略四：微信聊天记录固化催讨事实

原告提交了大量微信聊天记录（蔡**姐姐与被告法定代表人的对话），时间跨度从2023年9月到2025年10月，完整记录了被告多次承诺退款又多次食言的过程。这些证据证明了：

即使被告缺席审理，这套完整的证据链也足以支撑法院的全部事实认定。

案件结果

判决结果

案件受理费：10,007元，原告蔡**负担62元，被告某房地产公司负担9,945元。

⚖️ 法院裁判要旨

1. 合同无效的认定：某房地产公司未取得商品房预售许可证，违反《城市房地产管理法》第四十五条的效力性强制规定，两份认购合同应属无效。

2. 购房款返还：合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，有过错一方应赔偿对方损失。原告要求返还购房款具有法律依据。

3. 资金占用费支持：被告长期占用原告购房款，造成资金占用损失，按年利率3%自约定交房次日计算至实际返还之日止。

4. 违约金不予支持：违约金条款适用前提为合同解除，本案判决合同无效而非解除，违约金条款自始无效，故原告该项请求被驳回。